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Kommunale Eigengesellschaften im Erschließungsrecht

Mittwoch, 15. Dezember 2010

[Anfrage V/F277]

Am 01. Dezember 2010 erging ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts Leipzig, wonach kommunale Eigengesellschaften im Erschließungsrecht nicht „Dritte“ im Sinne von § 124 Abs. 1 BauGB sind (BVerwG 9 C 8.09 – Urteil vom 01. Dezember 2010). Eine kommunale Eigengesellschaft darf demnach beim Grundstückseigentümer über die Erschließungskosten hinaus keine weiteren Kosten geltend machen.

Das Urteil gibt Anlass zu folgenden Fragen:

  1. Welche Auswirkungen hat die Entscheidung des BVerwG auf die LESG und ihre Geschäftstätigkeit?
  2. Hat die LESG in der Vergangenheit über die Kosten der Erschließung hinaus weitere Kosten gegenüber Grundstückseigentümern geltend gemacht?
  3. In welchen Größenordnungen muss die LESG mit Rückforderungen von Grundstückseigentümern rechnen?

schriftliche Antwort (ohne Datum):

Die Beantwortung der Anfrage hat sich verzögert, da zunächst die Veröffentlichung des Urteils des Bundesverwaltungsgerichtes abgewartet werden musste. Die Veröffentlichung ist vor kurzem erfolgt, so dass jetzt die Anfrage beantwortet werden kann.

Zum besseren Verständnis des Urteils wird dessen wesentlicher Inhalt zusammenfassend vorab dargestellt und aufgezeigt in welcher Weise die in der Stadt Leipzig gewählte vertragliche Konstruktion von derjenigen abweicht, welche das Bundesverwaltungsgericht zu beurteilen hatte. Die von der FDP-Fraktion gestellten Einzelfragen werden im Anschluss beantwortet.

Dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG 9 C 8.09) vom 01.12.2010 lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Stadt Bietigheim-Bissingen schloss mit ihrer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft (100%iger Anteilsbesitz) einen „Städtebaulichen und Erschließungsvertrag“ ab. Vorab hatte der Gemeinderat für das Baugebiet den Entwurf eines Bebauungsplanes beschlossen und die amtliche Umlegung angeordnet. Die Grundstücke im Plangebiet standen im Eigentum der Stadt Bietigheim-Bissingen. Die kommunale Wohnungsbaugesellschaft hatte im Plangebiet keine Grundstücke im Eigentum. Die Erschließung des Baugebietes wurde von der Stadt im Auftrag und für Rechnung der zukünftigen Grundstückseigentümer auf die städtische Wohnungsbaugesellschaft übertragen. Mit notariellen Verträgen verkaufte die Stadt an Bauwillige die im Baugebiet liegenden Grundstücke mit der Verpflichtung, anteilige Kosten für Erschließung und städtebauliche Maßnahmen zu bezahlen. Diese Kosten waren neben dem Kaufpreis für das Grundstück mit schuldbefreiender Wirkung gegenüber der Stadt Bietigheim-Bissingen an die kommunale Wohnungsbaugesellschaft zu entrichten. Diese Vertragskonstruktion wurde vom Bundesverwaltungsgericht für nichtig erklärt. Die gewählte vertragliche Konstruktion führe zu einem nicht auflösbaren Konflikt mit den Vorschriften des Erschließungsbeitragsrechts, denen nach dem Sinn und Zweck des Gesetzes eine Schutzfunktion zukomme. Entgegen der bisher herrschenden Meinung kam das Bundesverwaltungsgericht zu dem Schluss, das eine von der Gemeinde (ganz oder mehrheitlich) beherrschte sogenannte Eigengesellschaft kein Dritter im Sinne des § 124 Abs. 1 BauGB ist, auf den die Gemeinde die Erschließung durch Vertrag übertragen kann.

Die in der Stadt Leipzig gewählten Vertragskonstruktionen bei der Erschließung und Entwicklung von Bauland unterscheiden sich von der vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fallkonstellation erheblich. Die Stadt Leipzig hatte bislang Erschließungsverträge lediglich mit Vertragspartnern (städtischen Gesellschaften oder privaten Gesellschaften) abgeschlossen, die auch Eigentümer des Baulandes waren. Somit schloss nicht die Stadt Leipzig die Kaufverträge mit den Interessenten zum Erwerb (in der Regel vollerschlossener) Baugrundstücke ab, sondern der jeweilige Vertragspartner des Erschließungsvertrages. Die notariellen Kaufverträge z. B. zwischen der LESG und den privaten Erwerbern von Grundstücken haben deshalb keinen vertraglichen Bezug zu dem abgeschlossenen Erschließungsvertrag. Ein „Dreiseitenverhältnis“ mit den vom Gericht festgestellten wechselseitigen Abhängigkeiten der abgeschlossenen Verträge voneinander, wie in dem vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall, liegt deshalb nicht vor.

Die Grundstückspreise orientieren sich bei den Kaufverträgen nicht an den tatsächlichen Erschließungskosten, sondern am Marktpreis (Verkehrswert). Eine kommunale Gesellschaft ist schon aus kommunalrechtlichen Gründen verpflichtet, mindestens die Grundstücke zum Verkehrswert zu verkaufen. Die tatsächlich angefallenen Erschließungskosten haben allenfalls mittelbar einen Einfluss auf den Verkehrswert. Bei einer ungünstigen Marktlage kann der Verkehrswert sogar unter den tatsächlich angefallenen Erschließungskosten liegen.

Aufgrund der vorausgegangenen Ausführungen wird die Anfrage wie folgt beantwortet:

zu 1.: Welche Auswirkungen hat die Entscheidung des BVerwG auf die LESG und Ihre Geschäftstätigkeit?

Das Urteil des Bundesverwaltungsgericht wird zum Anlass genommen die bisher geübte Praxis in der Stadt Leipzig zu überprüfen. Der Prüfvorgang ist noch nicht abgeschlossen. Die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts hat allerdings aktuell keinen Einfluss auf die derzeitige Geschäftstätigkeit der LESG, denn es ist auch in absehbarer Zeit keine Erschließung von Bauland durch die LESG beabsichtigt.

zu 2.: Hat die LESG in der Vergangenheit über die Kosten der Erschließung hinaus weitere Kosten gegenüber Grundstückseigentümern geltend gemacht?

Die LESG verkauft ebenso wie die Stadt aus kommunalrechtlichen Gründen die Baugrundstücke zu den jeweiligen Marktpreisen (Verkehrswerten). Der Verkehrswert liegt in der Regel über den Kosten der Erschließung.

zu 3.: In welchen Größenordnungen muss die LESG mit Rückforderungen von Grundstückseigentümern rechnen?

Die LESG muss mit keinen Rückforderungen von Grundstückseigentümern rechnen, da zwischen den mit der Stadt Leipzig abgeschlossenen Erschließungsverträgen und den mit den Käufern abgeschlossenen notariellen Kaufverträgen keine Rechtsbeziehung besteht.

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